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9 de Agosto de 2022

O artigo 16 da MP 1.085/2021 e a produção de um “laranjal” de compradores de boa-fé: um mimo para milicianos e demais criminosos em nosso país.

Mauro Serieiro - Advogado e Pós – Graduado em Direito Privado pela Universidade Federal Fluminense

Publicado por Mauro Serieiro
há 4 meses

No meu último artigo publicado no Jusbrasil fiz uma análise abrangente da MP 1.085/2021 e demonstrei as inúmeras inconstitucionalidades que envolvem essa norma jurídica. [1]

Hoje vou abordar, com maior profundidade, o art. 16 desta MP, pois esse artigo, de forma sutil e sorrateira, perverte e banaliza o princípio da concentração da matrícula e estimula a prática de crimes de sonegação fiscal, de lavagem de dinheiro, de fraude à execução, de fraude a credores, entre outras condutas típicas da atividade criminosa em nosso país.

O artigo 16, ao estabelecer que o credor de qualquer ação judicial tem a obrigação de registrar essas ações na matrícula do imóvel e que a certidão do registro de imóvel é a única fonte de informação garantidora de boa-fé do comprador, impõe ao credor uma obrigação impossível de ser cumprida na vida real e abre espaço para a prática generalizada de alienação simulada de bens imóveis para terceiros, “laranjas” de criminosos.

Como veremos adiante, diversos institutos de pesquisas de instituições renomadas – como a USP e a UNICAMP- demonstram que mais de 50% dos imóveis de nosso país se encontram em situação irregular devido à burocracia e aos altos custos dos emolumentos cobrados pelos registros de imóveis. Sendo assim, como as certidões dos registros de imóveis – oriundas desses mesmos arquivos desatualizados - podem ser consideradas como fonte única de informações garantidora da boa-fé do comprador? E mais, como o credor poderá realizar as averbações exigidas se os arquivos não estão atualizados?

Além disso, enquanto as ações judiciais são distribuídas e registradas imediatamente pelas Justiças Federais e Estaduais, a averbação de uma ação judicial na matrícula do imóvel poderá levar meses para ser realizada, pois depende de uma decisão judicial. O lapso temporal entre a decisão judicial para a averbação da ação na matricula do imóvel e a comunicação realizada ao Oficial de Registro de Imóveis para efetuar a referida averbação, permite um risco substancial para que o vendedor possa praticar atos fraudulentos, na medida em que não há na lei prazo máximo para a averbação.

A seguir, passo a transcrever os resultados de importantes institutos de pesquisas que comprovam os dados acima citados.

1. PCC 3350 - Planejamento Urbano e Regional, estudo realizado pela USP

“Dados: Dos 60 milhões de domicílios urbanos no país, 30 milhões não têm escritura. - A informalidade dos imóveis não distingue classes sociais: vai de favelas a condomínios de luxo. g.n.

Histórico

O alto número de imóveis irregulares é, de fato, um problema histórico e complexo que vai desde a ocupação pela tomada de posse da terra, sem qualquer título, durante a monarquia até os dias atuais com invasões, loteamentos clandestinos, vendas e doações com registros insuficientes, dentre outros

Causas

As principais causas de haver uma grande quantidade de imóveis irregulares no país são: o excesso de normas junto a um alto custo para regularização. g.n.

Prejuízos

A falta de registro reflete negativamente na arrecadação do Imposto Predial Territorial e Urbano (IPTU), estima-se que uma cidade com 1,5 milhões de habitantes espera arrecadar cerca de 850 milhões de reais em impostos sobre os imóveis, o que dificulta o investimento em infra-estrutura para a região.”

Fonte: https://mail.google.com/mail/u/1/#inbox/FMfcgzGmvfXNWhtGFFdfLCFMLptKzKMS?projector=1&messagePartId=0.1 , acesso em 26/03/2022,

2. Pesquisa elaborada pelo Instituto de Economia da UNICAMP constata que 70% dos imóveis da região metropolitana de Campinas estão em situação irregular

Para o pesquisador Vitor Bukvar Fernandes, integrante do grupo, há vários fatores que tornam o segmento deficiente: “o sistema habitacional é precário, o custo da regularização é alto e a burocracia torna moroso o registro de imóveis.”g, n.

Fonte: https://mail.google.com/mail/u/1/#inbox/FMfcgzGmvfXNWhtGFFdfLCFMLptKzKMS?projector=1&messagePartId=0.2, acesso em 26/03/2022.

3. Instituto Nacional de Acesso á Moradia Segura - INAMS

“O Ministério do Desenvolvimento Regional calcula que dos 60 milhões de domicílios urbanos do país, 30 milhões não têm escritura. Esse é um dado preocupante, pois revela o cenário de insegurança jurídica vivida pelos moradores e pelos municípios.

São diversos fatores que levaram à irregularidade de imóveis no país, sendo um problema histórico proveniente de invasão; loteamentos feitos sem observância da Lei; terrenos e imóveis vendidos de forma ilegal e construções sem projeto aprovado pela Prefeitura Municipal, dentre outros. Ainda, a burocracia e o custo de uma regularização imobiliária também surgem como fatores que levam à informalidade dos imóveis no país.g.n.

Fonte: https://inams.org.br/noticias/metade-dos-imoveis-brasileiros-são-irregulares-aponta-pesquisa/, acesso em 26/03/2022.

Em conclusão, pode-se afirmar que o artigo 16 da MP 1085/2022 é socialmente ineficaz e facilita a venda simulada de imóvel de criminosos para terceiros que terão sua boa-fé conferida pelo referido artigo. Certamente ocorrerá uma proliferação de “laranjas” de boa-fé e os criminosos estarão gratos por esse mimo.


[1] https://mauroserieiro.jusbrasil.com.br/artigos/1424595385/a-verdade-por-tras-da-mp-1085-2021avulnerabilidade-dos-dados-pessoais-dos-cidadaos-brasileirosea-banalizacao-do-principio-da-boa-fe


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5 Comentários

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Caros colegas,

Fica claro que a burocracia e os altos emolumentos cobrados pelos donos de cartórios de registros de imóveis são as principais causas da enorme quantidade de imóveis irregulares em nosso país. continuar lendo

O mais absurdo e revoltante é que o site justiça aberta do CNJ revela que a arrecadação líquida dos cartórios de imóveis na cidade de São Paulo, por exemplo, está acima de 60 milhões por ano. continuar lendo

Eu não sabia que um cartório de RGI pode alcançar tal cifra de arrecadação, se for para o bem da população também defendo a redução. continuar lendo

Só existe uma solução possível: a redução drástica e imediata dos emolumentos dos donos de cartórios de registro de imóveis. continuar lendo